张某某与青岛奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

时间：2019-11-01

作者：山东元鼎律师事务所

山东省青岛市李沧区人民*

民事判决书

（2017）鲁0213民初1234号

原告：张某某，女，1972年9月27日出生，汉族，住青岛市市**。

委托诉讼代理人：王靓，山东元鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段贵成，山东元鼎律师事务所律师。

被告：青岛奥克斯置业有限公司，住所地青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码：91370213599013624T。

法定代表人：何锡万，职务：董事长。

委托诉讼代理人：徐大洲，山东乾恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。

原告张某某与被告青岛奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年6月23日、8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王靓、段贵成、被告委托诉讼代理人牟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照同地段同类型房屋的租金标准向向原告支付自2015年4月30日至实际交房之日的逾期交房违约金；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年10月4日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告建设的青岛市李沧区书院路37-16号青岛奥克斯广场1层12层户商业网点房(以下简称“涉案房屋”)，于2015年4月30日交房，但被告至今未向原告交房。

被告辩称，原告的诉请数额**出了合同约定，被告仅同意按照合同约定向原告支付违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对原告提交的商品房预售合同、购房发票、住宅专项维修资金**收据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

当事人对如*据和事实存在争议：

一、关于违约金的计算标准。原告主张合同约定的违约金标准过低根据相关法律规定应予调整，违约金应当按照同地段同类型房屋的租金标准计算，并提交（2016）鲁02民终1570号民事判决书1份予以证实并申请对涉案房屋的租金进行评估。被告认为该证据不符合法定形式，不能作为证据使用，在原告没有证据证明合同约定的违约金远远低于其实际损失的情况下，应当按照合同约定的标准计算违约金。

二、关于违约金的起止时间。原告主张根据相关法律规定，房屋应通过综合验收才能交付，但被告尚未通过综合验收，所以不具备交付条件；关于免责期的约定为格式条款，已构成对合同主条款的变更，减轻了被告作为提供格式条款一方的义务，且被告未向原告作出特别的解释，应属无效条款；所以原告主张违约金应当自合同约定的交房之日(2015年4月30日)计算至实际交房之日，但本次诉讼原告暂主张至判决生效之日。

被告主张因为合同约定了90日的免责期，所以违约金应当自2015年8月1日计算，因为2016年12月29日被告向原告邮寄了交房通知，所以违约金应当计算至2016年12月29日，并提交：1、挂号信邮寄回执，证明被告于2016年12月29日向原告邮寄了书面的交房通知。2、2016年6月7日青岛市规划局李沧分局出具的单体验收检查意见书、2016年10月11日的建设工程竣工验收报告、2015年12月29日的竣工验收记录、2017年6月7日的青岛市建设工程竣工验收备案表，证明涉案房屋于2015年12月29日通过单体验收，于2016年10月11日通过竣工验收，符合约定的交房条件。

原告对上述证据的真实性无异议，认可收到了被告寄出的挂号信函，但认为原告未取得单体验收备案证，未提供商品房质量保证书和商品房使用说明书等材料，不具备合同约定的交付条件；竣工验收记录不能够证明涉案工程通过单体竣工验收；竣工验收备案表载明的备案日期为2017年6月7日，原告认为起到该日涉案房屋才具备交付条件，并提交备案号分别为138、139、140竣工验收备案表盖章复印件各1份，予以证实。

被告对3份竣工验收备案表真实性无异议，认为备案表中载明的竣工验收日期为2016年10月11日,2017年6月7日是备案日期。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的（2016）鲁02民终1570号民事判决书缺乏与本案的关联性，本院不予采信；原告提交的3份竣工验收备案，被告提交的挂号信邮寄回执、单体验收检查意见书、竣工验收报告、竣工验收记录、竣工验收备案表，真实性经对方当事人认可，本院确认为有效证据。根据上述依法确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：

原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告位于青岛市李沧区书院路37-16号青岛奥克斯广场1层12层户商业网点房，合同总价款5712389元。合同*11条约定被告应当于2015年4月30日前将涉案房屋交付给原告。合同*12条约定，被告逾期交付房屋应当按照已付房款的日十万分之五向原告支付违约金；逾期**过90天，原告不退房，被告应当按照已付房款的日十万分之五向原告支付违约金。补充条款*3.2.1条约定双方签订的补充协议同时约定若因被告原因不能在前述期限内交付房屋，原告同意给予90日的顺延期，在顺延期内，合同继续履行，被告无须承担违约责任。合同*10条约定，房屋交付的条件是房屋单体竣工验收合格。合同*13条约定，房屋符合约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付手续，原告应当在收到通知起3日内会同被告对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出的交房通知满30日。合同*26条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，采用挂号邮寄或直接送达的方式，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)*7日将被视为已送达另一方。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。

涉案房屋所在的工程于2016年10月11日通过单体竣工验收，并于2017年6月7日通过竣工验收备案。2016年12月29日，被告向原告邮寄了交房通知。

本院认为，法律倡导和尊重契约精神，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照该合同约定行使权利并履行义务。根据商品房预售合同约定，被告的交房时间为2015年4月30日，但被告并未在约定的期限内交房，应当向原告承担违约责任。

关于被告逾期交房违约金的计算标准，合同*12条有明确约定，因此对于原告主张违约金数额应当按照同地段同类房屋租金标准计算的意见本院不予采信。当事人对于自己的主张有义务提交相应证据证实，但原告并未提交证据证实约定的违约金低于其实际损失，因此对于原告要求调整违约金计算标准的意见本院不予采信。根据合同*12条约定，被告逾期交付房屋应当按照已付房款的日十万分之五向原告支付违约金。

关于被告逾期交房违约金的起止时间。补充条款*3.2.1条明确约定原告同意给予90日的顺延期。该约定并未免除被告的交房责任，也未加重原告的责任或排除原告的主要权利，不符合法律规定的无效情形。根据该条约定及合同*11条约定，被告应当于2015年7月29日前交房，因此逾期交房违约金应当自2015年7月30日起开始计算。根据合同约定交房的条件是房屋单体竣工验收合格而不是竣工验收备案，对于原告主张的涉案房屋于2017年6月7日才满足交房条件的意见，本院不予采信，因此涉案房屋于2016年10月11日即符合交房条件了。2016年12月29日，被告向原告邮寄了交房通知。合同*13条约定，房屋交付的标志为原告验收房屋后签署的交付验收单或被告发出的交房通知满30日。因原、被告并未签署交付验收单，所以房屋应当视为于2017年1月28日已经交付。因此，逾期交房违约金应当自2015年7月30日计算至2017年1月27日(548天)，共计156519.46元(5712389元×0.005%/天×548天)。

综上所述，依照《*人民共和国合同法》*八条、*四十条、*四十一条、**百一十四条、《较高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》*十六条、*十七条、《*人民共和国民事诉讼法》*六十四条**款规定，判决如下：

一、被告青岛奥克斯置业有限公司赔偿原告张某某自2015年7月30日至2017年1月27日的违约金156519.46元，于本判决生效之日起十日内付清。

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决*的期间履行给付金钱义务，应当依照《*人民共和国民事诉讼法》*二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10541元，由原告负担7111元、被告负担3430元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民*。

审　判　长　　于永攀

人民陪审员　　高建英

人民陪审员　　刘风秋

二〇一七年八月十四日

法官助理杨仲举

书记员郝军军

书记员王婷婷

词条
词条说明
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