北京高院房产居间合同纠纷典型案例分析|买房人被诈骗910万，房产中介承担635万

时间：2021-11-18

裁判观点总结及分析意见：

一、本起案例系经北京市三级法院审理的，由于房产中介公司疏于审查房产真实情况，导致买房人被诈骗高达910万元，后三级法院较终认定房产中介公司承担重大过错责任，赔偿买房人约合635万元房款损失。就本案存在的问题及法院审理过程中的事实的认定和法律适用的问题分析如下。

二、房产中介公司的义务。

1、房产中介的通常义务。在二手房买卖居间合同中，房产中介公司有义务对所出售的房产的真实情况包括实地查看房屋，房屋权属情况，是否被查封、抵押、限制交易等进行详尽的审查，查实房屋产权证书原件并到房屋登记管理部门核验。对买卖双方的真实情况，包括身份证件及与房屋产权信息是否相符，履约意愿，履约能力等进行详尽的核实。对于资金监管方面可以根据当地监管部门要求向买卖双方提示安全的资金交易方式。房产中介公司可以要求买卖双方提供与房屋交易相关的资料，如果拒不配合或提供的资料与实际不符，应当拒绝接受委托。

结合法律法规及相关的规章、当地的规范性文件，一般来讲房产中介公司的义务包括如实报告义务、提供房源信息、谨慎的审查房产信息和委托人信息义务、协助签订房屋买卖合同、协助过户、协助交割等几方面，而绝不是简单的在提供房源信息和协助签订合同之后就自认为“居间义务”已经完成。

2、房产中介公司的强制性核实房源义务。本案中，房产中介公司对于卖房人提供的资料与实际情况是否相符，只查验了卖房人出示的房产证，而没有到房产登记部门进一步了解房屋存在的被查封、被限制交易的情况，导致买房人被诈骗，事实表明房产中介公司存在着重大疏忽，该省级高院再审案例也进一步认定房产中介公司有义务对房产的真实房源信息到房产登记部门进行核实，这种义务在某种意义上来讲是强制性的，没有这种“最后兜底行为”可以说就没有尽到真正的调查核实义务，对房源的真正情况没有真正的落实，因为只有到房产登记部门了解的当时情况才是买卖双方交易的现实基础，而房产证及委托人提供的信息都具有一定的主观性和侧面性。

三、房产中介公司义务涉及的主要法律依据。

1、就本案来讲主要涉及如下法规：《合同法》*六十条关于合同当事人应当严格履行合同义务和诚实信用义务，包括根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。*四百二十五条居间人的如实报告义务及勤勉尽责义务。《房地产经纪管理办法(2016修正)》*二十二条、*二十三条即关于审查房产及委托人信息的义务，及*二十五条关于房产经纪人员的相关职业操守义务。

2、关于核实房源的强制性义务法院的认定理由。由于案情发生在北京市，根据北京市当地的监管政策，还涉及到2016年6月1日实施的《北京市住房和城乡建设**、北京市国土资源局关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》。由于本案发生在2013年，而该文件实施于2016年，房产中介机构据此认为无义务到房产登记部门核验房源的真实信息。本案二审法院北京二中院驳斥房产中介公司的的原文为“本院认为，开通存量房交易服务平台，实现房源真实信息强制核验工作，并不表明开通服务平台以前房地产经纪机构就没有义务去核验房屋真实信息，也不表明开通服务平台之前房地产经纪机构无法对房屋真实信息进行核验，而恰恰表明在交易过程中对房源真实信息进行核验的重要性，只不过是存量房交易服务平台开通前程序比较繁琐、用时比较长而以。因此，美联公司作为专业的房地产经纪服务机构，在提供居间服务时，有责任、有义务也有能力对即将出售的房屋的基本情况进行核实。美联公司上诉主张2016年以前没有义务、没有能力对房屋真实信息进行核验的理由不成立，本院不予采信。”

四、房产中介公司的赔偿责任。

本案中买房人遭受的损失由三项，中介费五万元、房款910万元、房屋上涨的差价85万元。三级法院最后支持了中介费和房款损失，对房屋上涨的差价损失没有认定支持。

对于房产中介公司的承担的赔偿责任，法院主要依据《合同法》*60条、107条、425条来进行实体责任判决。下面逐项分析。

1、中介费即居间报酬。本案法院判令房产中介公司向买房人返还五万元居间报酬，房产中介公司以《合同法》*425条的规定是居间人故意隐瞒重要事实，或是故意提供虚假情况，才能向买房人返还居间报酬为由认为法院适用法律错误。但本案法院认为上述“提供虚假情况”显然不仅是故意提供，也包括存在重大疏忽的过失提供，另外法院依据《合同法》*60条和107条，该两条主要是要求合同当事人应严格履行合同义务、诚实信用履行合同义务及违反了严格履行、诚信履行即应当承担违约责任，本案买房人虽签订了房屋买卖合同，但遭遇了巨额损失，皆是由于房产中介公司未尽到勤勉的报告、调查核实及协助委托人防范风险而导致，显然未尽到充分的诚信义务，理应构成重大违约，根本上未达到促使房屋买卖合同正常的、安全的交易的基本目的，法院判令房产中介公司退还居间报酬，合法合理，也符合一般公众的理解与认知。

2、910万元房款巨额损失。

（1）房产中介公司至少应当承担50%的责任。法院最后认定房产中介公司承担约635万元，约合70%的赔偿责任。这是目前能看到的居间合同纠纷判赔中介公司较高比例的案件，法院主要依据合同法*425条之规定来判令赔偿责任，按照中介公司在造成损失的构成中的过错比例认定赔偿额。但从实践上来说，法院具体判令中介公司赔偿多少是“裁量权”的范畴，但这种裁量权笔者认为不应具有随意性，而应当受到限制。就本案来讲从遭受的巨额损失的原因和参与因素上存在着房产中介公司的原因、诈骗的犯罪分子和买房人三方因素，但这是从房屋买卖居间三方合同上来说，而不是从居间合同来说。在三方关系中，买房人作为支付较高报酬的中介费的一方其主要义务是“交中介费和交房款”，如法律上课以其承担严谨的注意义务和审核义务，显然是不合常理，对不具有专业交易经验的买房人来讲也是不公平的。在三方关系上，对于房产中介和诈骗的犯罪分子，可以说两者的责任共同侵害了买房人的利益，没有任何一方的原因都无法构成犯罪事实的发生，从判赔比例上房产中介公司至少应当承担50%的责任。

（2）在居间合同纠纷中首先考虑的是房产中介公司的过错比例和买房人的过错比例，不应当考虑犯罪分子即卖房人的过错比例。

从买房人与房产中介公司的居间合同关系上来讲，房产中介公司是**道防火墙，如果房产中介公司能够严格依照法律法规勤勉尽责的调查核实，首先就杜绝了类似事件的发生，所以在本案中法院判令房产中介公司承担70%的责任，是不为过也不存在认定事实和适用法律不当的问题。进一步分析，固然犯罪分子应退还全款，但犯罪分子的犯罪行为是一种犯罪事件，在买房人与中介公司的居间合同法律关系中，中介公司的首要义务就是要帮助买房人达到安全交易的目的，这是居间合同法律关系的本质要素和根本要素，在这种关系构架下，考虑各方当事人的过错也仅仅是买房人和房产中介公司，而不应当在犯罪分子未参与居间合同纠纷的前提下考虑犯罪分子的参与因素，如果说要考虑也只能考虑房产中介公司在承担全部赔偿责任后向犯罪分子的追偿问题。

（3）实践中存在的以买房人支付的中介费用判赔的问题。本案二审法院裁判理由原文“美联公司承担赔偿责任的多少并不以收取多少居间服务费而定，一审法院在综合考虑双方过错的情况下，合理确定美联公司承担的赔偿金额，本院予以维持。”据此，如果机械的以买房人支付的中介费来界定房产中介公司的赔偿责任，显然是对房产中介公司过错行为的放纵，也是对遭受巨额损失和在买房交易中处于专业、经验劣势的买房人较大的不公。

综上，该案例在北京市乃至全国类似案件上具有较大的参考意义，虽然我国不是判例法国家，但同案同判、判决的公平公正是当事人和法院的共同追求，也是**案件体现公平正义的较好阐述，而公平公平并不是一句空话，需要具体落实，而具体落实体现较好的方式就是同案同判，这也是**系统防止审判人员滥用自由裁量权的多年追求。故该案例分析的粗浅意见希望对类似案件的当事各方有所帮助。

案情简介：

1、2013年12月21日，案外人任俊兰（甲方-卖房人）、苏建娇（乙方-买房人）、美联公司（丙方-房产中介）三方签订《房屋买卖居间合同》，约定:交易房产坐落于北京市(昌平)区周庄山水文园201号楼7层7单元701号；建筑面积175.61平方米；房屋产权证明文件编号Ｘ京房权证朝字*XXXX号；房产权利人任俊兰；双方约定交易房产总成交价为人民币1100万元。

合同签订后，乙方同意于2013年12月21日前向甲方支付定金共计人民币200万元整；剩余房款全款支付；甲、乙双方签订买卖合同，居间行为完成，乙方应于本合同签订时向丙方支付居间服务费15万元；丙方应及时为甲、乙双方报告订立房屋买卖合同的机会、提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并向甲、乙双方如实报告丙方了解到的订立房屋买卖合同的相关事项。

2、当日，苏建娇与任俊兰还签订了《北京市存量房买卖合同》，约定:该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，任俊兰应于2014年2月1日前办理抵押注销手续；双方同意采用自行划转房款，苏建娇不需贷款，双方约定于2014年3月1日前，苏建娇支付给任俊兰剩余价款计人民币900万元整；任俊兰应当保证该房产没有产权纠纷，因任俊兰原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由任俊兰承担相应责任；任俊兰应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，苏建娇对任俊兰出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

3、合同签订后，苏建娇向美联公司支付5万元中介费。

后苏建娇总共向任俊兰支付购房款910万元。

4、一审法院另查，诉争房屋于2012年10月24日被北京市(昌平)区人民法院查封。2014年11月28日，该房屋被北京市(昌平)区人民法院依法**。随后，苏建娇向公安机关报案。2015年11月4日，任俊兰被羁押。

5、2016年9月19日，北京市人民检察院*三分院向北京市*三中级人民法院提起公诉，指控任俊兰犯合同诈骗罪。2016年11月15日，北京市*三中级人民法院依法判决任俊兰有期徒刑十五年，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币15万元；责令任俊兰退赔被害人李靖、苏建娇人民币910万元。

6、苏建娇向一审法院起诉请求:1.判令美联公司退还佣金5万元；赔偿苏建娇损失995万元（其中购房损失910万元，房屋差价损失85万元）；以上共计1000万元；2.判令美联公司承担本案诉讼费。

7、一审法院向北京市*三中级人民法院核实任俊兰一案的执行情况，经查仅22560元发还苏建娇，对任俊兰因无财产可执行，现终本执行。

二审 北京市*二中级人民法院(2018)京02民终1613号

本院认为，本案的焦点是：一、美联公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态；二、美联公司是否应该就苏建娇的损失进行赔偿。

一、美联公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态。

房地产经纪机构确认委托人提供的资料与实际情况是否相符，不是看一看书面资料就可以得出的，只能通过去相关部门进行核验才能得出，因此房地产经纪机构在履行居间服务时，有义务对房屋真实情况进行核实。

为了方便在房屋交易过程中对房源真实信息的核验，保证交易安全和当事人权益，北京市住建委和国土局在2016年联合发布《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》，要求在全市范围施行存量房房源核验，(昌平)区开始时间为2016年6月1日。

本院认为，开通存量房交易服务平台，实现房源真实信息强制核验工作，并不表明开通服务平台以前房地产经纪机构就没有义务去核验房屋真实信息，也不表明开通服务平台之前房地产经纪机构无法对房屋真实信息进行核验，而恰恰表明在交易过程中对房源真实信息进行核验的重要性，只不过是存量房交易服务平台开通前程序比较繁琐、用时比较长而以。

因此，美联公司作为专业的房地产经纪服务机构，在提供居间服务时，有责任、有义务也有能力对即将出售的房屋的基本情况进行核实。

美联公司上诉主张2016年以前没有义务、没有能力对房屋真实信息进行核验的理由不成立，本院不予采信。

关于焦点二，美联公司是否应该就苏建娇的损失进行赔偿。

中介公司因未尽到必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

本案中，任俊兰向美联公司提供的资料与实际情况不符，因美联公司没有尽到对涉诉房屋真实情况进行审查的义务，向苏建娇提供了虚假情况，造成了苏建娇的巨大损失，美联公司应当就苏建娇的损失承担相应的赔偿责任。

苏建娇后期支付的购房款有美联公司盖章的《钱款交付书》，可以证明是在美联公司知晓的情况下支付的，美联公司上诉主张是苏建娇自行改变合同约定，自行支付后期购房款的理由不成立，本院不予采信。

美联公司承担赔偿责任的多少并不以收取多少居间服务费而定，一审法院在综合考虑双方过错的情况下，合理确定美联公司承担的赔偿金额，本院予以维持。

综上所述，驳回上诉，维持原判。

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