物业项目合作的实操要点

时间：2020-08-31

作者：四川君和后勤服务集团有限公司

物业项目合作成本因发生不同，可分为人力成本、能耗成本、维保成本、物耗成本、行政费用、税费等科目。其中尤以人力成本、能耗成本、维保成本**，占比在90%以上。

然而，现实的困境却是人工成本逐年涨价、维保压力不断加大。既有市场竞争日益白热化，利润空间受到挤压，而物业费调价困境也意味着项目靠涨价实现扭亏为盈将难上加难。

01 物业项目成本困局：

无标准、轻管控、难执行

据统计，物业企业有**过85%的成本发生在项目层面，因而项目如何有效控制成本将直接决定物业企业的盈利前景。而项目各项成本逐年上涨、收入与支出不成比例的盈利性困局已经摆在了每家物业企业的面前。

一是无标准。物业服务是一种典型的“非标品”，不同项目间硬件设施与客户偏好千差万别。与此相对，物业行业仍处于粗放经营阶段，人员配置标准、能耗标准、维保计划、费用标准等常常缺失或不适用。

更严重的情况是，物业企业往往不具备因收定支的能力：从1元/㎡/月到5元/㎡/月，针对不同收费标准的项目，物业企业并不具备明确分档对应的服务标准，导致低端项目服务过度、高端项目服务不足，也影响了项目成本控制。

二是轻管控。专业协同不足，制度与流程缺失。物业项目的成本管理是一项跨专业、跨条线、跨层级的工作，需要财务、招采、人力、品质、工程、安全等多个条线配合，然而实际运营中，物业企业往往缺失成本管理的主责部门，也鲜少有跨专业协同，仅由业务经验不足的财务单一条线人员负责管控。此外，成本管理过程中也缺乏流程文件作为落地指引。

三是难执行。在接管阶段，测算误差过大，导致定价失效，后期经营收入无法覆盖经营成本的情况时有发生；

在运营阶段，计划预算对成本变动的反馈存在滞后性，难以实现实时动态监控，导致控制措施不够及时，应对计划外支出的能力较弱。如未达到大修基金动用条件的计划外维修需求，其支出直接计入经营成本中，不仅降低了公司盈利水平，也增加了公司财务风险；

在结算总结阶段，缺乏行之有效的成本管理案例积累与培训，导致*项目经理的经验无从推广，而新人员工又缺乏落地手段与操作经验。

02 物业项目成本管理

5大实操要点

在行业集中度进一步提升、房地产开发企业积极入场、大小物业企业以价格战“狭路相逢”之时，物业项目成本管理的有效措施将为企业赢得先机。

1.成本管理前置，前端介入控制成本发生

物业项目的成本管理必须从物业规划设计、建设阶段就开始，对物业出入口设置、绿化面积与品种选择、设施设备选型、工程质量监控予以特别关注，以免出现功能过剩或功能不足的情况，降低后续物业服务的运营成本。

策划阶段，物业前介应当关注各类配套配比与整体布局。消防监控室、管理用房、宿舍按需设置，削减不必要的会所设置，并参与商业布局优化。

设计阶段，物业基于运营经验，充分参与各类施工图评审。建筑图纸方面，介入各类强弱电、安防等耗能系统的布局与选型；园林图纸方面，介入交通路网布局、车库布置、园林设计等。

以出入口设置为例，由于每个出入口均需配置保安门岗、安装安防装置，对后续人力成本、维保成本产生显着影响，因而应当在满足规范的前提下，尽量减少不必要的出入口，将多个临近的出入口整合。

采购阶段，基于前期图纸评审需求落地，为各类设施设备、绿化植被树种品类选择提供建议。

2.提升人均效能，降低人力成本

物业项目的人力成本与人员编制直接相关。如何提升人均效能、降低人员编制是人力成本管控的关键。

首先，建立全覆盖、成体系、可推广的人员配置标准，并将这一标准整合为项目经营模型的形式，通过输入各类项目条件基础指标，测算项目运转所必需的人员编制，严格按编制进人用人，保证人岗对应。

其次，可将保安、保洁、绿化等专项服务外包给专业公司，自身作为服务集成商，将精力聚集于客户服务、工程管理、多种经营方面，并实现社保、福利成本的转嫁。

再次，可通过项目硬件升级、自动化设备引入，实现设备抵岗；利用巡逻机器人、扫地车、滴灌机等替代部分岗位，提升人员工作效率。

对于高端项目而言，人力成本是项目成本管理的重中之重。对于大多数项目而言，其收费标准与项目毛利率并未呈现理想中的正相关关系。在这类项目中，由于附加服务内容较多，所需的人员（尤其是客服/管家条线）大幅**常规项目。

因此，在这部分项目中，应当通过旁侧观察法、事件记录法等方式，确认各岗位人员工作饱和度，减少不必要、不饱和的岗位设置。旁侧观察法是通过对目标岗位抽样人员进行连续跟踪观察记录，统计被观察对象的有效工作时长，计算每日有效工作率；再计算多日平均值，得出平均有效工作率。事件记录法如下示例：

对于大盘项目而言，由于规模较大，设备抵岗效果较为显着，一方面应引入自动化设备替代部分岗位，大幅减少保安、保洁、绿化条线的人员编制；另一方面分析园区类岗位尤其是保安巡逻类岗位的班次是否合理，确定是否存在减员空间。

对于小盘项目而言，受限于规模较小，难以享受边际效应红利，部分岗位人员存在工作不饱和现象。对于这类项目，应推行人员公用，与邻近项目共享工程岗等部分服务中心职能；注意“因价设岗”，削减在现有收费标准下不必要的服务内容与相应人员设置。

可通过设置多维度指标对项目进行阶梯式分级，不同项目情况、物业类型与收费标准，对应不同服务档次与频次，并对应阶梯化的人员编制。

3.推广节能意识，落实节能改造

推广节能意识与节能手段，可通过能源统计、分析、诊断与优化整合，制定节能运行管理标准值，并配合节能设备改造实现合理用能。

项目能耗由项目设备设施产生，因此通过盘点项目设施清单、准确掌握项目的设备设施数量与功率，结合各类设备的日均负载运转时间，便能准确掌握项目的能耗。

一旦掌握项目能耗，物业项目即可监控分系统能耗异常情况。对于若干系统能耗数据出现异常或**行业水平的，即可考虑推行节能设备改造，关闭或降低高耗能设备的运行时间。

以龙湖物业为例，2017年全面推行了地下车库LED灯改造，平均单项目年度节约用电150,000度。按1000个服务项目，一般居民用电平均0.6元/度计，则该项改造每年较高可节省成本0.9亿元。

此外，在项目访谈过程当中了解到，有部分物业项目甚至还存在按工商业用电电价缴纳电费的情况，仅通过转为居民用电，便可减少一半以上成本。可见，节能意识培养与节能改造同样重要。

4.计划性维保与预防性维保

项目的维保计划决定其维保成本。项目维保包括日常维保、定期维修、更换大修、升级改造四类，而除了升级改造具有典型的外源性，**者作为内源的维保行为，具备一定的内生周期性。维修维保缺位或维修维保不规范会直接导致后续维保成本的上升，甚至导致设备设施的损耗。因此，标准化的计划性维保、预防性维保对于整体成本控制至关重要。

计划性维保依赖标准维修维保计划来实现。

物业企业可通过盘点现有各类设施设备的历史维保需求与维保记录，统计年度维保次数，拟定近似周期，以制定对应设备的标准设施设备维修维保计划，实现计划性维保的达成，并做到维保成本的有效预估。

预防性维保则需要依赖标准设备台账、物联网标签和线上工单系统共同实现。

通过动态设备运行状态数据、维保作业记录、预防性维护制定与管理、标准作业和智能工单，可实现设备设施标准化管理，提高建筑运营管理效率，延长设施设备使用寿命，降低社区运营成本。

在物业公司自身维保能力有限的情形下，可通过外部招标采购，聘用优质维保单位提供维保服务。对于大中规模物业企业，则可考虑内部成立专业维保公司，让专业的人干专业的事，在降低维保成本的同时扩大业务收入范围。

5.提高会计核算质量，事后纠偏

提高会计核算质量的前提是基础数据统计准确及时、真实完整，这对会计记录的及时性与准确性提出了**现状的要求。物业企业应当逐步改变基层普遍存在的收付实现制记录方式，明令杜绝财务科目挪用借用现象，对接国际标准会计准则体系。在业务事项发生时，依照权责发生制原则，按照标准科目及时记录业务发生数据，以便有效计入会计系统。

此外，物业企业在布局内部管理信息化系统时应当提前考虑，梳理一可靠的财务数据口径，与财务信息化系统有效精准对接。原则上做到财务账套与经营实体（项目）一一对应，财务数据与业务数据严格对照，通过准确真实的**手业务资料，结合预算完成情况及时纠偏考核，为后期的发展提供指导意见。

15388266163

词条
词条说明
如何选择医院物业后勤公司
如何选择1.是否专门从事医院物业？本文一开始就介绍了这一点，即我们想找的是一家只从事医院物业或许多医院物业物。没有医院案例，即使是医院物业的。2、是否拥有大量的医院物业案例？这一点实际上和前面有些类似，意指医院后勤服务案例越多。越是我们可以值得重点关注的对象！如果没有医院物业物流服务案例，我们可以完全忽略这家所谓的。3.你在这个行业有一定的**度吗？这其实很重要，也可以说不重要。任何行业都有行业巨
投标了吗?这里整合了多个医院后勤服务集团服务公开招标公告
投标吗？这里整合了多家医院后勤服务集团服务公开招标公告公告一内容公开招标公告中山板福医院后勤服务集团服务(保安、保洁、洗衣等)，采购预算约512万！受中山市板福医院委托，中山市**采购中心对中山市板福医院后勤服务集团服务(保安、保洁、洗衣等)进行公开招标采购。) 欢迎有资质的供应商投标。1.采购项目编号:442万-201905-bf007-0003二、采购项目名称:中山市板福医院后勤服务集团服务(保安、保洁、洗衣
物业项目合作
四川君和后勤服务集团有限公司，总部设在四川成都，经过多年的发展与改革，构成以房地产物业、物业、小区物业、各类商业物业为核心产业，同时参与重点物业基础配套设施和城市运营投资的大型投资集团。目前，四川君和后勤服务集团有限公司业务遍布全国各地，欢迎与四川君和后勤服务集团有限公司旗下医总管合作联手，共创物业市场财富商机！医总管物业面向全国提供物业项目合作：包括：物业项目合作、停车场管理外包、驻场保洁外包、园林绿化外包
广饶县人民医院后勤服务集团服务项目中标公示
广饶县人民医院后勤服务集团服务项目中标公示1、项目名称：广饶县人民医院后勤服务集团服务项目二、项目编号：SDGP20000043.招标公告发布日期:2020年1月17日4.中标日期:2020年3月13日五、招标方式：公开招标：六、中标:包号招标内容中标人名称地址中标金额(元/年)一个包广饶县人民医院后勤服务集团服务项目保利泰山国际金融中心A座19楼1907室4410811.22七、评标**成员名单:赵娟、