直逼3万！房价捅破天花板，惠州楼市或将步入3万+时代？

时间：2021-03-10作者：惠州市文浩置业有限公司浏览：6

近日，各种消息轮番轰炸了惠州地产圈。

尤其是在刚刚过去的十三届人大四次会议中，广东省**工作报告多次点名了惠州，明确提出2021年将全力推进惠州轨道交通、产业大项目、大科学装置建设。

小至深大城际、深惠城际等交通轨道即将开建，大至6000亿产业落户，4万亿级深圳都市圈形成......一桩桩、一件件规划的落地，将惠州楼市的热度推至**峰，不少人惊呼：怎么回事，惠州莫不是开挂了？

此前受限价政策影响，惠州新房的价格一直维持在较为稳定的区间，可近半年以来，惠州利好消息不断，轨道交通大爆发，产业结构全面升级，受市场利好刺激，惠州无论是房价还是地价，统统被推上了新高度。

01限价松动，惠州房价要破3万了？

犹记得大半年前，深圳都市圈大规划横空出世，一夜间刷爆全网，引发了一连串“临深效应”。较为人津津乐道的，是一个当时看来仿佛是一场闹剧的“惠州大亚湾房价奔3”事件。

2020年5月，**着深圳都市圈光环，临深大盘玖御府6/7栋备案价出炉，一举刷新惠州房价天花板。7栋22套房源中，没有一套单价低于2.9万元，其中以7栋11层02号房价格较高，备案单价29990元/㎡，与3万元仅10元之差。

有意思的是，当时的玖御府还曾遭到不少自媒体调侃：“卖这么贵，哪会有人买”。事实上，该楼栋已售出95%，仅剩一套未售。市场有需求，再贵的房子，同样有人买单！

值得注意的是，大亚湾备案价破2万的楼盘也并不少，灿邦珑廷均价20000万/㎡、锦绣壹号均价24000元/㎡、高弘世纪均价25000元/㎡、华润小径湾悦海均价26000元/㎡......

从“2字头”奔向“3字头”，显然，大亚湾玖御府能撑破惠州房价天花板，一方面受深圳都市圈规划利好刺激，而另一方面恰恰是惠州限价松动的信号。

难道惠州房价真要破3万了？

02惠州楼市火热走过5年，房价不断捅破天花板

追寻惠州房价上涨的轨迹，从2016年的7千到如今的两万九，到底是什么牢牢掌控着房价的涨跌？2016年是深惠君入行的*二年，也是惠州楼市的分水岭，深惠君有幸见证了惠州房价跌宕起伏的全过程。

2015年，受“去库存”、“降准降息”、楼市营业税免征期“5改2”等影响，深圳房价均价从2.5万涨到了4.2万，一年时间翻了65%，涨价效应不到半年便传导至惠州，房地产市场火热初现。

2016年是“十三五”开局之年，惠州规划集中爆发，深圳东进、莞惠城轨通车、赣深高铁、广汕高铁、地铁14号线等规划提上日程，惠州临深势能凸显。在政策规划及需求外溢的多重利好下，惠州持续受到关注，品牌房企纷纷进驻惠州拿地，重兵布局惠州市场，将楼市热度推上新台阶。

彼时的惠州，房价较高不过七八千，在深圳涨价间隙，惠州各大房企抛出“深莞惠半小时生活圈”概念，吸引了一大批深莞客户，惠州楼市成交出现了一波小高潮。10月份，惠州**出台“限价令”，新政的影响使*四季度后半段成交放缓，回归理性。

转眼来到号称史上调控“较严”年的2017年，惠州作为粤港澳大湾区一一个不限购的城市，开始源源不断地接收周边城市外溢需求，商品房销售迎来爆发期。而短期需求爆发带来的直接后果就是房企供应不足，在长达半年的时间内，惠州楼市几乎到了“买房靠抢”的地步。这一年，惠州房价正式突破万元大关。

历史的车轮滚滚向前，每一道车辙都留下了时代的印记。2018年，惠州一直处于限售政策与银行利率上浮的大环境中，但因未触及限购政策，惠州楼市仍然风风火火走了过来。

这一年，惠州新房供应和成交双双上涨，供应量**16万套，同比上涨19%。即使在银行利率大幅上浮的情况下，新房成交量依然突破14万，同比上涨了11.2%。

此时，惠州房价与2017年基本持平，并未发生太大变动。真正出现转机的是2019年底，三年“限价令”到期，惠州差异化调整备案价，临深区域2万时代来临。

2020年，在粤港澳大湾区背景下，惠州政策与规划迎来全面爆发。深圳都市圈、“丰”字交通主框架规划出炉，6000亿产业落户，深惠城际、深大城际即将开工......

利好消息集中爆发，热门区域土地价值水涨船高，华润、泰丰、佳兆业接连拍出天价地块。当“面粉”贵过“面包”，那么“面包”必定不会再像过去一般低价销售。

华润、泰丰、佳兆业拍出的楼面价均**7400元/㎡，可想而知，以如此高的价格拿地，若房企想要盈利，这几个项目未来入市想必不会低于2万+/㎡。

也是在这一年，惠城热门区域的备案价在继泰丰·千花岛后，再度奔“2”，而部分临深楼盘的备案价也已接近“3”字头。

综上所述，我们会发现，惠州房价在突破一万、两万，以及即将迈入三万的过程中，政策、土地、人口这三个关键因素牢牢掌控着房价的涨跌。
政策影响着楼市未来发展方向，调控还是放宽，降息还是涨贷，都与房价涨跌息息相关；
土地供应影响着楼市的未来走势，供应减少，需求端产生恐慌心理，进而将供求关系的不平衡进一步扩大，房价也水涨船高；
人口等于购买力，代表着需求端，人口越多购买力越大，需求端增加，供应端供货不及时，房价必然上涨。
反观近几年的惠州，粤港澳大湾区9城仅惠州不限购、深圳都市圈5城中惠州稳居“C”位......政策方面，惠州利好多于利空；土拍方面，2020年惠州土地出让总挂牌513宗，成交金额650亿元，成交面积2080万㎡，土地市场火热，但中心区域的优质地块已越来越**，城市中心向外扩容的节奏加快。

人口方面，截止于2019年，深圳总面积1997.47平方公里，常住人口1343.88万；东莞总面积2460.1平方公里，常住人口846万；惠州总面积11599平方公里，常住人口仅488万。

对比之下，惠州地广人稀，城市发展受限。显然，惠州真正缺的，就是人口！而深圳都市圈，正是惠州破局的关键！

03水涨船高，惠州步入3万时代是趋势
在过去十多年里，无论是亚洲国家还是欧美国家，都市圈的经济效应都非常显著。日本有1.3亿人，3700**在东京；韩国有5000**，2500**在首尔；美国、英国、意大利、巴西无一例外，不管是什么样的经济体，人流都在不断往大的都市圈流入。

毋庸置疑，都市圈的资源更聚合，更有活力，机会更多，这就是为何中国城镇的年轻人都普遍有着北上广深梦。从东北、西北往华东、华南，从小城镇往大都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年依旧如此。

很难想象在深圳都市圈形成后，惠州将迎来什么样的局面。可以肯定的是，深圳都市圈的虹吸效应将源源不断地吸引人口流入，而深圳土地供应有限，惠州未来必将承接深圳外溢需求。

不仅如此，6000亿产业落地将为惠州带来无数就业机会，人口增长势不可挡，过去因人口不足停滞不前的地铁，亦有望重新提上日程。

值得注意的是，2021年开端，全国多地调控升级，银行房贷收紧，**严控房价意图明显。惠州房价破2万的项目毕竟在少数，且几乎全聚集在临深区域，而临深区域普遍均价仅在15000元/㎡左右，其他区域仅惠城一个项目破2万。

短期来看，2021年惠州房价破“3”的可能性并不大，但随着利好规划兑现，城市人口大量流入，惠州房价必定水涨船高。

同时，材料、人工以及地价等成本的持续上涨也将进一步推动房价上升，惠州房价迈入3万+时代将指日可待。


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  近日，各种消息轮番轰炸了惠州地产圈。 尤其是在刚刚过去的十三届人大四次会议中，广东省**工作报告多次点名了惠州，明确提出2021年将全力推进惠州轨道交通、产业大项目、大科学装置建设。 小至深大城际、深惠城际等交通轨道即将开建，大至6000亿产业落户，4万亿级深圳都市圈形成......一桩桩、一件件规划的落地，将惠州楼市的热度推至**峰，不少人惊呼：怎么回事，惠州莫不是开挂了？ 此前受限价政策影响，惠