写字楼是否值得投资？

时间：2022-08-05

写字楼投资是一个非常专业的投资行为，写字楼是众多投资工具中的一种，有其自身的优势和缺点。

1.机会成本

当我们在决定是否要做一个事情时，不仅要考虑这个事情的本身的优劣，而是要将这件事与其他选项进行权衡和比较，这就是机会成本。在产生投资写字楼的想法时，你是否考虑过如果同样的钱我投资了住宅、股票、债券、基金或者银行定期，那么收益率能有多少？风险怎么样？

2.写字楼的投资收益状况

写字楼属于商业地产的一种，对于普通个人投资者而言购置一处办公物业的门槛较高，资金量偏大。所以要对投资写字楼的平均收益率有个大概的了解。根据的计算原则，衡量一个办公物业是否值得投资的基本公式：年收益（即净租金）*15年=办公物业购买总价，也就是说一个办公物业通过收租，如果用15年时间就收回投资成本，那这个办公室业就具有投资价值，国际上比较认可的写字楼年收益率在8-10%之间。国内用的较多的的收益算法是租售比：租金/单价****12=年收益率。比如你在武汉内环买了套单价为19000元的写字楼，该商圈同等写字楼净租金为95元/平，那预期收益率就是95/19000****12=6%。但根据我这些年来的观察，在国内一二线城市，写字楼的个人投资者投资写字楼的名义年收益率基本是6%以下，如果去除贷款利息成本、空置期间承担的物业费、租赁中介费等，普通个人投资者的实际年收益率基本在4-6%。

投资写字楼与投资住宅的收益逻辑：我为什么只说通过收租来获得收益？难道这房子就不涨价？涨价不是也可以获得收益吗？答案是：可能会涨价，但幅度很小，而且不同城市差异性很大，也有可能会降价。与住宅投资明显不同的一点是：商业地产的投资收益基本来自于租金收益，而近20年住宅投资收益基本来自于涨价。北京上海核心区域的办公物业涨价明显，但其他二线城市很难涨价。另外，写字楼物业的综合交易成本（税费、佣金等）已达到成交价的15-20%，这就大幅度减损了你溢价收益，所以通过涨价获得的收益非常有限。

3.后期持有和租赁管理

写字楼投资属于固定资产投资，一般的持有期都很长，没有做长线投资的准备，就不要做这个考虑，办公物业是个流动性很差的资产，不会像股票、基金等证券一样随时变现，所有要有足够的闲钱。另外，租赁管理工作也是一项对较终收益影响很大的事情，要学习了解办公物业的维护和出租知识，要做好投入相当多精力的准备。

4.风险状况

个人投资写字楼主要风险有：（1）系统性风险：写字楼是一个城市经济发展状况的晴雨表，与经济状况密切相关，经济下行会导致的租金大幅度下跌和空置率上升。比如这次疫情让很多城市的经济受到重创，一二线城市租金都出现了不同程度下跌。根据戴德梁行发布的《2020年一季度写字楼报告》，一季度深圳**写字楼空置率达到24.6%，上海21％，北京13.8%。而受疫情较严重的武汉，空置率预计会超过35%。（2）因个人因素而面临的风险：很多普通投资人却天真的认为投资写字楼就是买完收租，躺着赚钱。写字楼买完之后大概只完成了这个投资行为的一半，还有一半工作量在等着你：招租、催租、退租、水电和装修维护、物业协调等等。这些工作都是很专业的而且很耗费精力。你是否做好了这个思想准备？这是办公物业个人投资者与机构投资者之间较重大的区别，其差别好比股市中的散户与机构。专业的商业地产投资机构，在运营维护方面做的非常细，有专业的招商团队、运营团队、硬件维护团队，甚至有自己控，这会在较大程度上减少空置期、降低招商和硬件维护成本，从而大幅度提高投资收益率。而大多数写字楼个人投资者，由于缺乏商业地产方面的学习和认知，就像股市上的普通散户，只能看天吃饭。面对每年2-3个月空置期，高额的出租佣金，却无能为力。

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写字楼是否值得投资？
写字楼投资是一个非常专业的投资行为，写字楼是众多投资工具中的一种，有其自身的优势和缺点。1.机会成本当我们在决定是否要做一个事情时，不仅要考虑这个事情的本身的优劣，而是要将这件事与其他选项进行权衡和比较，这就是机会成本。在产生投资写字楼的想法时，你是否考虑过如果同样的钱我投资了住宅、股票、债券、基金或者银行定期，那么收益率能有多少？风险怎么样？2.写字楼的投资收益状况写字楼属于商业地产的一种，对于
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（1）办公物业这种资产的有其自身的优势，与股票比起来，具有价值波动小、抗风险能力强、收益稳定等特点，在资金允许的情况下，可以考虑适当配置。（2）投资写字楼与投资股票比起来，有一个很大的不同在于，股票可能面临巨幅波动产生巨亏。而写字楼只要不遇到较端情况（地震、洪水等）基本不会亏损，无非是收益高低的问题，因为写字楼购买之后自身价值发生波动的概率很低，收到的净租金（扣除物业费、佣金等）就是收益。6.建议