南京刑事律师介绍疫情期间房地产纠纷的整体**应对

时间：2020-02-18

对于不可抗力的情形，在民法总则**百八十条和合同法**百一十七条中作出了概括性的规定。我们认为，对于疫情发生时合同尚在履行过程中的，本次疫情符合不可抗力之不能预见和不能避免的特征，对于在具体的房地产类案件中，疫情造成的损害后果是否能够克服，不可一概而论，需要具体地进行考察：对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显着障碍的，应当认定为不可抗力;而疫情未能显着影响合同的正常履行的，则不应当将不可抗力纳入考量范围。

关于疫情产生的法律后果的界定，既需要考察法律规定和基本法理，也需要秉承公平原则和诚实信用原则将不可抗力风险在当事人之间进行公平分配。

01解除合同应当满足

不能实现合同目的条件

合同法*九十四条规定了因不可抗力不能实现合同目的的，当事人享有法定解除权。根据文义理解，只有不可抗力对合同履行的影响达致无法实现合同目的的程度，才产生合同解除的法律效果。在具体裁判时，应当明确：一是本着促进交易的合同法价值导向，应当谨慎认定合同目的不能实现;二是对于合同仅因疫情发生而一时不能履行或部分不能履行的情况，当事人起诉判决解除合同的，可视具体情况释明当事人变更诉讼请求为变更合同。根据合同法*七十七条，通过双方协商，双方可将合同约定的履行时间和违约责任承担方式进行一致变更。

如双方当事人在合同中对合同目的做出特别约定，且因疫情导致合同目的无法实现的，当事人据此主张解除合同，应当予以支持。如合同中约定，出卖人系出于特定目的出售房屋，且明确要求买受人应当在特定时间内支付款项，若因受疫情影响款项未到位导致出卖人合同目的无法实现的，出卖人有权据此主张解除合同。

我们认为，在判决解除合同时，需严格把握不能实现合同目的的情形。

02免除违约责任的范围，与疫情的影响相关联

对于未履约方因不可抗力能够免除的违约责任范围，民法总则**百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”合同法**百一十七条规定，“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故因不可抗力而免责的范围，应当与疫情的原因力大小相关联。根据因果关系的判断理论，不可抗力作为合同履行的介入因素，如能够独立造成合同不能履行的后果，则将中断如当事人其他违约行为等因素对该后果的影响，不可抗力对合同不能履行后果的影响达到较大，此时未履约方的免责范围也达到较大，即违约方全部免除责任;反之亦然，当不可抗力的介入影响较小时，则存在当事人其他违约因素对合同履行的影响，未履约方的免责范围变小，仅部分地免除违约责任。

而对于不满足不可抗力要件，未履约方依据公平原则主张免除责任的，我们认为，也应当遵循前述因果关系的判断思路，考虑疫情及防控工作对于合同履行的实际影响，公平公允地处理当事人之间的权利义务关系。

因此，未履约方免除承担违约责任的范围，应当根据疫情对其造成的影响具体地加以判断。

03合同各方可积极协商减轻损失

当前疫情防控工作处于关键期，如果宽松地理解疫情造成合同不能履行、不能实现合同目的的情形，则可能导致大量的房地产类交易的终止，进而影响合同各方的合法权益，对行业的长期稳定发展也会造成不利影响。因此，我们倡导房地产交易各方在疫情对合同的履行形成障碍时，积极协商合同的履行方式和履行进度，以降低疫情对各方带来的经济损失。

其主要依据在于以下两方面。一是合同法**百一十八条规定了未履约方具有及时通知对方、减轻可能给对方造成的损失、提供证明的义务。未履约方通过发送不能履行合同的通知，启动双方对于合同履行状况的交涉，既能够让对方了解疫情对合同履行造成的实际障碍，以获得对方理解，又能够提示未履约方尽可能多地采取措施避免损失的扩大。双方在协商过程中可依据合同法*七十七条，将涉及合同履行的具体条款予以变更。二是合同法的鼓励交易原则也可支持促进合同各方的积极协商。鼓励交易原则认为，通过交易才能够满足不同交易主体对不同的使用价值的追求，才能够实现资源的优化配置和资源的较有效利用。因此，在疫情已经对市场交易形成冲击的情况下，更应审慎地认定合同解除，应在严格防控疫情的前提下，更好地贯彻鼓励交易的合同法原则。

因此，在疫情对合同履行造成障碍时，合同各方可以通过共同协商，以降低疫情对当事人合法权益造成的影响。

词条
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