邻居装修影响房屋开裂安全检测

时间：2018-11-28

邻居装修影响房屋开裂安全检测

相邻建筑房屋拆除，如果房屋拆除不当会对周边的房屋造成一定的安全隐患，从而引起不必要的房屋纠纷，在房屋施工拆除前后进行房屋安全鉴定不仅可以确定拆除过程中是否对周边房屋造成影响以及影响程度，还能保证周边房屋在拆除过程中正常、安全的使用，并对房屋目前存在的危险状况提出有效的处理措施。

邻居家拆房，吓得不敢住自己新家：

近日，赣州的胡女士遇到一件糟心的事，自己刚装修好的房屋却不敢搬住进去，这是怎么回事呢？。据了解在2014年胡女士通过法定**在某山庄购买一套别墅，购买后才得知距离自己房屋1米多距离的两栋别墅不知道为什么被业主私自拆除了，邻近房屋拆除后对胡女士的房屋造成了一定的安全隐患，于今年4月份胡女士的房屋出现局部坍塌现象，在坍塌后胡女士和邻居沟通，对房屋进行了加固措施，现在想想胡女士还是感到后怕。

那么为什么把好端端的房屋拆掉呢？物业公司难道不管吗？据小区物业陈姓工作人员说：他们开始并不知道业主要拆房子，是业主偷偷进行拆除的，到现在业主也没有把房屋建成，至今已经距离有几年了，为什么拆除后的房屋还没有建起来呢？据其中以为业主说：在购买房屋后发现房屋质量有问题，出现漏水塌陷情况，在一气之下就将房屋拆除了，现在也想将房屋重新建起来，但是事情没有那么简单，城管都在管着不让做，自己也是没有办法。

那么当房屋出现安全隐患时，我们应该怎么办呢？

小编建议您可委托专业的房屋安全鉴定机构对房屋进行全面的检测鉴定，通过房屋安全鉴定确定房屋的安全情况，从而**房屋使用过程中的安全性，并对存在安全隐患的房屋提出可行性修复措施。

当发现相邻房屋进行拆除改造时，可在拆除前后及时的委托房屋安全鉴定机构对周边的房屋进行房屋安全鉴定，目的在于对周边房屋现状进行“证据保全”，通过记录被检测房屋初始状况，再拆除结束后进行复查、比对，判断原有损坏的变化情况和影响程度，对施工前后的首末两次对比检查，评定施工是否对房屋造成影响及对房屋结构安全的影响程度。

由于房屋装修使用中的违法行为所涉及的法律关系比较复杂：有依法由行政执法机关执法管理所构成的行政管理法律关系，也有属于侵权行为而构成的民事法律关系，但多数情况下，房屋装修使用中的违法行为竞合着行政管理法律关系和民事法律关系。违法装修使用房屋所构成的比较复杂的法律关系中，*导致行政执法出现以下问题：**，当违法装修使用房屋行为纯属民事法律关系时，一些行政执法人员往往无法判断辨别法律关系性质，以为民事侵权也属行政执法范畴而对当事人施以行政强制管束或处罚;*二，当违法装修使用房屋行为表现为行政法律关系和民事法律关系的竞合时，一些行政执法人员往往以构成民事法律关系应通过**救济为由，不履行行政监管职责;*三，多数的违法装修使用房屋行为表现物权人间的纷争，一些行政执法人员常常误以为是纯粹的民事性质的纠纷争议而将其归入“不告不理”范畴，任由矛盾纠纷扩大。此类的行政执法问题往往导致房屋装修使用中的违法行为和违法后果聚众难返。

未经准许占用使用楼房屋顶安装太阳能热水器、架设电视天线、晾晒衣物等属法律禁止的擅自占用共有部位行为，但这三种行为均属于业主居家生活的合理需要，也是楼房建造时的历史缺陷造成的。其中，安装使用太阳能热水器是一项利国利民的环保节能措施，在既有建筑上安装太阳能热水器为国家政策提倡和鼓励，在在建建筑上安装太阳能热水器已成为许多地方法规的强制性要求，因而，从法理上来说，安装使用太阳能热水器符合全社会的共同利益。鉴于对私权的尊重和法律不溯及既往的要求，法律法规未设定对既有建筑强制性要求，但这并不改变安装使用太阳能热水器行为具有符合公共利益的属性。而架设电视天线所占楼房屋顶空间较为狭小、晾晒衣物所占楼房屋顶时间短暂，从民事关系性质来说，此类行为并不违反公序良俗，属相邻物权人应当相互容忍的相邻关系范畴。当然，楼房屋顶的上述架设安装等占用使用行为，可能严重影响城市景观、破坏楼房屋顶的隔热和防水功能，倘若此种情形，行政执法机关应依法纠正。也就是说，占用使用楼房屋顶安装太阳能热水器、架设电视天线、晾晒衣物行为只要不违反前述立法本意，应当允许并受到保护。具体而言，行政执法机关应注意掌握以下处理方法：

**、对非居家生活合理需要、且须行政许可的占用使用共用部位行为诸如屋顶搭盖等，应依法严格管理。

第二、楼房原设计施工图对安装太阳能热水器、电视天线等已作设计考虑，预留安装位置和管位的，使用人依设计文件进行安装使用，其行为不能认定为“擅自占用共用部位”;

第三、对安装太阳能热水器、电视天线等居家生活合理需要的占用使用共用部位行为的举报或投诉，宜引导占用使用人取得楼房屋顶共用部位共有权人的同意。具体而言，实施物业管理的住宅区可由业主会议作出决议或业主**依据章程或业主会议的授权作出决定;未实施物业管理或处于前期物业管理期间的住宅区域，可由共用部位的占用使用人自行征得本幢楼宇共有权人同意，或向建设单位或实施前期物业管理的企业等管理责任单位提出请求，由管理责任单位采用会议或函件形式征得该幢楼宇共有权人同意。

第四、对可能损害房屋承重结构和功能(如防水)或影响市容市貌、楼宇外立面美观的居家生活合理需要的占用使用楼房屋顶共用部位的行为，可由住宅区业主**或管理责任单位委托设计单位对居家生活合理需要的占用使用共用部位进行统一规划，提出书面的设计安装要求。行政执法机关告知或责成占用使用人依照原楼房设计单位出具的设计意见进行安装使用或整改。

第五、行政执法机关可对既侵权，又不按照设计安装要求，造成损坏房屋承重结构和功能或严重影响市容市貌、楼宇外立面美观的安装太阳能热水器、电视天线等占用使用共用部位行为，经责令改正而拒不改正的，适用有关法规规章条款予以处罚。

二、关于业主普遍需要的建筑外墙增设构件行为

普遍存在的建筑外墙立面加设阳台栅栏、雨阳蓬、封闭改造阳台、随意挂设空调外机以及架设广告招牌等，引发了众多的纠纷投诉，成为建筑物管理和行政执法的难点。现分述如下：

**，建筑外墙立面作为建筑艺术的集中表现，它不仅具有私权价值，是业主的建筑共有部位;也是城市市容市貌的一个组成部分，每一个建筑外墙立面都是一个建筑景观，具有城市的公共价值。在建筑外墙加设设计以外的构件，就可能对私权价值和城市的共同利益构成侵害，同时，还*破坏房屋主体或承重结构，威胁居住安全。尽管随着社会进步，设计施工水平越来越高，原先未作设计考虑的内容却是现代建筑外墙的*要求，如：一些开放式的住宅楼宇，统一设计安装与楼宇外观协调的阳台栅栏;基于建筑外墙立面的美观要求和建筑节能要求，建筑楼宇统一设计施工窗楣等等，新建楼宇外墙立面的使用矛盾已大大减少。但是，既有建筑的矛盾纠纷依然尖锐：一方面安装阳台栅栏、掽窗、雨阳蓬、挂设空调外机位等是业主的普遍需要;另一方面安装行为往往导致建筑外墙立面的破坏和相邻业主的相邻权纠纷。解决既有建筑安装业主普遍需要的阳台栅栏、掽窗、雨阳蓬、挂设空调外机位等矛盾的有效办法是：按统一标准设计并施工安装阳台栅栏、掽窗、雨阳蓬、挂设空调外机位等或者安装“隐形掽窗”。这一方法可以实现多重管理目的：既可维护物权人在共同事务中的共同意志，也可提升建筑外墙立面的美观，同时**了施工安装安全。

*二，封闭改造阳台、拆改外墙主体不属业主的普遍需要，而是对房屋结构性的一种破坏，如封闭阳台可能导致**设计负荷使用阳台;拆改外墙主体将破坏建筑外墙的稳定性。封闭改造阳台、拆改外墙主体还将较大地破坏建筑外墙立面的美观，损害城市市容市貌。行政执法机关对此类违法行为应当严格依法予以查处。

*三，建筑外墙设置广告招牌行为引发不少的投诉纠纷。建筑外墙设置广告招牌的设置除了可能违反相关地方法规规章规定外，还可能因其悬挂于建筑外墙影响相邻人的权益，以及擅自占用使用公共部位的争议。例如，一楼的店面招牌悬挂到了二楼窗沿下方墙体或阳台护栏上，二楼业主认为店面悬挂招牌行为已构成了侵权;店面业主则认为是正当行为。行政执法机关应当如何进行执法上的判断?商铺挂设招牌，不仅符合民间的风俗习惯，也是常理，更应当认为是商店业主购买店铺的随附权利，既是合同权利也是物权的役权权利，因此，对于其他相关业主来说，也就是尊重他人权利的义务。由于商铺招牌大小没有法律法规的规定，且无可循的风俗习惯章法，因此，是否是在合理的物权役权范围内悬挂商铺招牌，不属擅自占用使用公共部位，则需要遵循习惯和依据常识来判断。行政执法人员可基于一般知识水平判断没有明显背离店铺招牌常规性大小，就可以认定店铺招牌没有违法挂设，也不构成民事侵权。反之，就可能构成擅自占用使用公共部位的侵权。至于是否属行政违法行为，必须承担行政法律责任，则须依据相关的法规规章规定进行认定。

三、关于室内装修中的违法侵权行为

对建筑室内和住宅室内装饰装修活动，有关法规规章和强制性技术标准作了多方面禁止性和限制性规定，归纳起来有：禁止损坏房屋主体和承重结构;不得将卫生间布置于下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层;不得将地下室(半地下室除外)改为居室;不得擅自改变房屋设计用途和擅自移装共用设备。此外，房屋装修行为还可能违反环境保护、市容环境卫生管理方面的法律法规规定等。现就有关问题阐述如下：

**，“建筑主体”是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础;“承重结构”是指直接将自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。相关法规规章对建筑结构概念作了不同的表述，但其内涵基本相同，其直接的危害后果是：对房屋安全使用构成威胁。因此，当建筑室内或住宅室内装饰装修活动涉及拆改建筑主体或承重结构或房屋结构或建筑结构时，已对建筑的使用安全构成威胁，属于严重的违法装饰装修活动，应尽快纠正和制止，并依法予以处罚。

建筑结构原则上禁止拆改，特别是在建筑区分所有权条件下，建筑结构属公共部位，拆改建筑结构涉及对共有权的侵犯。但是建筑结构并不是**禁止拆改的，根据有关法规规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，业主应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。因此，装修拆改建筑主体或者承重结构必须具备两个前提条件：其一符合资质要求的设计单位出具的设计施工图纸;其二经施工图审查机构审查合格的设计施工图纸。

*二，不得将卫生间布置于下层住户的卧室、起居室(厅)和厨房的上层作为建筑设计强制性标准，不仅是建筑防水需要，也是防止楼层使用干扰的有效措施。违反这一标准，便是属于违法“改变房屋设计用途”，应依法追究责任;也可认定为违反建设工程强制性标准施工的违法行为，予以追究法律责任。此外，将地下室(半地下室除外)改为居室不仅会对居住人的身心健康造成损害，还*引发火灾等其它危险，违反这一建筑设计强制性标准，也是属于违法“改变房屋设计用途”或者可按违反建设工程强制性标准的施工行为予以追究法律责任。

*三，在住宅室内拆改、增设墙体是装修投诉纠纷的主要原因之一。由于装修人拆改的是室内的非承重墙，不属建筑结构，也没有违反有关建设工程强制性标准，但是，楼下的相邻人又都认为这种拆改和增设墙体行为会对其正常的生活居住产生不利影响，坚决反对这种装修行为。从建筑结构上来说，楼板作为建筑主体，有其相应的设计负荷，与整体的建筑结构形成共同的受力体系。拆改并在楼板上增设墙体可能导致两个危害后果：其一，因建筑使用功能发生重大改变，影响下层相邻人的正常居住使用;其二，增加楼板荷载而改变了楼宇的受力体系，危胁居住安全。当装修拆改并增设墙体导致这两个后果出现时，应属法规禁止的装修损坏主体和承重结构的违法行为或者违法“改变房屋设计用途”的装修违法行为，行政执法机关应及时予以纠正并依法查处。如何认定装修行为增加了楼板荷载并改变房屋受力体系，这是一个需要进行技术鉴别和判断的执法调查*工作才能解决的问题。所以，行政执法机关可以委托有资质的设计单位进行验算，出具相关的证明文件;也可以委托有资格的房屋质量鉴定机构进行鉴定，出具鉴定报告。当验算说明或者鉴定报告确认装修拆改和增设墙体行为已经导致楼面荷载增加并改变房屋受力体系，危及居住安全时，验算说明或者鉴定报告就可以作为认定违法装修行为的直接证据使用。

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